楼市快报2025年一季度深圳房地产市场分析

  2025年一季度，深圳主要推出两方面政策举措。在住房领域，对有关政策来优化调整；同时发布《深圳市住房公积金贷款管理规定的补充规定》、《关于规范城市更新实施工作的若干意见》。这些政策的出台为房地产市场持续健康发展提供有力保障。

  回顾政策走向，从中央到地方一系列、一揽子明确而有力的政策“组合拳”，政策措施基本应出尽出；在多项利好政策的推动下，深圳住宅市场2025年一季度回暖态势明显，房地产政策环境持续宽松毋庸置疑，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。另外为持续用力推动房地产市场止跌回稳，对于城中村改造以及收储商品房用作保障住房、收购房企存量土地将加力实施推进。

  据统计，2025年1季度全市共供应土地6宗，总面积为25.45万平方米。土地供应量如下图所示：

  从供地面积特点来看，坪山区‌为供地主力，单宗体育场馆用地面积占比达‌49.76%‌（12.66万平方米）。‌深汕合作区‌工业用地密集，两宗工业用地合计占比‌23.05%‌（5.86万平方米）。‌新安街道地块‌为唯一含住宅属性的混合用地（住宅+商业服务），面积占比‌18.66%‌（4.75万平方米）。

  从供地用途特点来看，工业与文体主导‌：工业用地（27.73%）+体育场馆用地（49.76%）合计占比‌77.49%‌，体现实体产业与公共配套并重。

  ‌商住混合开发‌：新安地块中住宅（9.16%）与商业服务（9.51%）合计占比‌18.67%‌，反映城市复合功能发展趋势。

  ‌商务金融占比低‌：南山区商务金融用地仅占3.85%，核心区域土地资源稀缺性凸显。

  据统计，2025年一季度，深圳市共成交4宗土地，总成交金额达36.85亿元，土地用途分布呈现多元化特点。其中，‌工业用地、住宅用地、商办用地及其他公共服务用地各成交1宗‌，反映了深圳土地供应在产业、居住与公共服务领域的均衡布局。

  罗湖区清水河街道的‌一类工业用地‌（11,983.87㎡）由红岗新动能产业发展有限公司竞得，容积率上限7.82，规划用于电信与信息传输服务业，体现对新兴技术产业的持续支持。

  龙岗区大运枢纽地块（20,838.77㎡）以30.65亿元成交，容积率上限4.97，规划建设普通商品住房，由中海企业发展集团开发，未来将助力区域职住平衡。

  福田区香蜜湖街道的‌商务金融用地‌（4,443.27㎡）由嘉立创科技集团竞得，成交价3.05亿元，拟打造电子产业链数字化总部项目，推动商务服务业集聚发展。

  坪山区体育公园项目（126,591.68㎡）以1.63亿元成交，规划建设体育场馆，容积率上限1，由欣羽体育开发有限公司承建，建成后将完善区域文体设施配套。

  2025年一季度深圳一手住宅成交8,561套，与去年同期相比上涨77.87%，环比下跌-54.94%；共计成交面积86.88万平方米，与去年同期相比上涨72.48%，环比下跌-54.78%。

  2025年1-3月深圳二手房屋成交14,309套，与去年同期相比上涨57.45%，环比下跌-33.52%；共计成交面积142.64万平方米，与去年同期相比上涨63.75%，环比下跌-31.41%。

  2025年一季度，深圳住宅市场延续政策宽松基调，但一、二手市场呈现分化走势。一手住宅成交同比大幅度增长，主要受去年同期低基数推动，但受季节性因素及年初供应放缓影响，季度内环比显著回落。需要我们来关注的是，三月传统旺季带动供需两端活跃度回升，市场呈现边际回暖迹象。二手房屋市场则保持较强韧性，成交同比明显地增长，虽受传统淡季影响环比有所下滑，但价格博弈渐入平衡，市场自我调节机制显现，整体走势趋于平稳。

  根据国策易评数据库的多个方面数据显示，2025年1-3月成交一手商业面积2.29万平方米，环比下跌-55.47%，与去年同期相比下跌-66.62%；成交一手商业套数372套，环比下跌-56.29%，与去年同期相比下跌-68.79%。

  根据国策易评数据库的多个方面数据显示，2025年1-3月深圳二手商业成交面积10.13万平方米，环比下跌-10.91%，与去年同期相比上涨83.51%；成交套数1,370套，环比下跌-9.63%，与去年同期相比增长48.59%。

  根据国策易评数据库数据，2025年一季度，深圳商业地产市场整体表现低迷，一、二手市场成交规模均出现显著收缩。一手商业受推盘节奏放缓及投资需求疲软影响，成交环比、同比双双大幅度地下跌，供需两端持续降温。二手商业市场调整更为剧烈，环比成交活跃度骤降，同比有所增长，价格预期分歧加剧导致流动性明显萎缩。尽管政策环境宽松，但受实体经济修复缓慢、资产回报周期延长等因素制约，商业地产买卖双方持续博弈，市场修复进程明显滞后于住宅领域。

  根据国策易评数据库的多个方面数据显示，2025年1-3月深圳市一手办公成交面积0.4万平方米，环比下跌-77.01%，与去年同期相比下跌-81.9%；成交套数34套，环比下跌-86.18%，与去年同期相比下跌-79.52%。

  根据国策易评数据库的多个方面数据显示，2025年1-3月深圳市二手写字楼成交4.42万平方米，环比下跌-24.83%，与去年同期相比上涨33.13%；成交套数406套，环比下跌-20.08%，与去年同期相比增长23.03%。

  2025年一季度，深圳办公市场呈现一冷一热分化格局。一手办公供需两端深度收缩，受新增供应断档及投资需求锐减影响，成交规模创历史低位，市场陷入冰点期。二手写字楼则逆势回暖，同比实现量价双增，主要得益于存量资产价格深度调整后性价比凸显，叠加企业轻资产运营趋势下租赁转购置需求释放。两类市场反差折射出商办领域结构性调整特征，写字楼资产流动性改善与办公物业去化压力并存，市场修复仍依赖实体经济活力恢复。

  过去三年，深圳市一直在加大工业用地的供应，2025年土地供应中，工业用地规划建筑面积占比46%，占比较大，因此工业用房短期内供过于求是必然的局面。

  据国策易评数据库的多个方面数据显示，原关外的产业研发用房空置率多为20%-30%，为降低空置率，部分研发用房改为公寓类型使用。

  据国策易评数据库多个方面数据显示，产业研发用房在原关内的月租金水平多数处于70-150元/平方米，原关外的月租金水平多数处于40-100元/平方米。产业研发用房在原关内的售价多数处于25,000-35,000元/平方米，原关外的售价多数处于15,000-20,000元/平方米。

  几年深圳市的土地供应量还是以工业用地以及新型产业用地为主，供应量较大。工业用房的空置率短期会上升，租金水平将会趋于平缓阶段。

  目前深圳市出让的工业用地，大多建成研发用房的品质，而商办与研发用房之间的竞争关系将很激烈。由于研发用房的租金会比商办写字楼的租金要低，研发用房有一定的优势，且部分片区研发用房改为公寓类型进行租售，会较大程度的刺激其去化量，租金以及销售价格短期内保持在较平缓阶段。

  2025年一季度，深圳楼市通过优化公积金政策和推行“房票”制度，持续释放政策利好，市场逐步进入“止跌回稳”阶段。土地市场供需规模缩减，但核心地块竞拍热度凸显，优质地块的推出有望提振市场信心。住宅市场呈现供需关系改善、去化加速的态势，一二手住宅成交活跃度明显提升，价格趋势趋于平稳，整体延续“量升价稳”格局。商办市场则延续调整态势，一手市场供需疲软、仓库存储上的压力突出，二手市场表现相对稳健，但投资需求整体偏弱。

  展望全年，深圳楼市政策预计延续宽松基调，购房限制或逐步优化，政策稳定性仍为调控核心。土地市场将延续分化趋势，房企聚焦优质地块，央国企或继续主导市场。住宅市场在政策托底和土地热度的双重支撑下，有望延续回暖势头；商办市场则需依托核心地段优质物业激活需求，市场分化或将加剧。随着宏观政策持续发力，深圳楼市或逐步夯实底部，迈向更均衡、健康的发展阶段。